11月30日 水曜日

不動産を売却する場合は注意点があります。

今日はその注意点について調べてみました。

まず皆さんは売却=物を売ってお金をもらうだけと考えている方がいると思います。

それは大きな間違いです!!

まず不動産の売却には費用が掛かることを知りましょう。

不動産を売却しても売却代金がすべて手元に戻るわけではありません。

不動産の売却には様々な費用が掛かります。

また、物件を売却する手段によっても必要となる費用は異なっています。

ではいくつかを以下にまとめてみました。

仲介手数料

不動産業者の仲介として売い客契約をする物件では仲介手数料というものが掛かります。

・建物解体費用

古い家がある土地は更地に戻して引き戻す場合にも建物の解体撤去費用が掛かります。

・抵当権等抹消費用

売却する物件には低当権などの所有権以外の権利などが設定している場合は、買い手に引き渡す前には削除しなければなりません。

この費用は権利の種類や数によって変わりますので注意してください!

・印刷代

不動産売却契約書には印紙税法があり、契約金額に応じた収入印紙を貼ることになっています。

一般では印刷代は売り手と買い手の折半となっています。

・譲渡所得税

不動産を売却した場合はその利益に基づいて譲渡所得に対する所得税及び住民税が掛かります。

家を売るだけでもこれだけのお金が必要になってきます!ですので家を売る場合はこちらも払う覚悟のうえで売却してください。

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11月27日 土曜日

最初に

家を売った時に何も知らずにそのまま売る人は大概は損しています。少しの意識や工夫などで一戸建てやマンションなどが高く売れることを皆さんは知っていますか?

では、今日はその少しでも高く売るポイントをやっていきましょう!

ではそのポイントを4つほど説明します。

point1 匂いには細心の注意を払いましょう!

特に犬や猫のペットの匂いやたばこの匂いなど自分では気づかくても他人には強烈な印象を受けます。

私も友達の部屋に上がると少したばこの匂いがして嫌な思いはしました(-_-;)

ですのでたばこの匂いで汚れた壁や犬や猫のひっかき傷などは出来る限り綺麗にしておく必要があります。

そうすることでこれだけの注意を払うだけで家を高く売るポイントにもつながります。

 

point2 ビジュアルを重視しましょう!

買い手は個人によって様々なチェックポイントを持っていることが想定できますが、多くの場合は見た目ですべて決まります。視覚的な情報が大きな重要点にもなるのです。

私がもし買い手ならできる限りは綺麗な方を選びたいですね。まぁ大体皆さんも同じ意見だと思いますが汚いよりかは綺麗な所を多くの方は選びます。

その為には掃除や整理整頓など入念にするべきです!

とにかく思いつくところは限りなくしておきましょう。

point3 売却の目的をはっきりしましょう

一戸建てやマンションを売る場合は、その目的をはっきりとした方が良いです。

売却の目的は、売却価格や売却時期などの準備期間が必要なため、すべての家庭に影響を及ばす場合もあります。

point4 売却前の引っ越しはNG!

空き家を売る事はとても難しいです。

何故かと言うとだれも住んでいない家は生活のイメージがとてもしづらく、その為魅力的に見えない方もたくさんいます。

買い手は引っ越し前の誰かが暮らしているをイメージしやすくするため購入の動機づけを図ることが出来るので非常に重要なポイントにもつながります。

ただし、あくまで清潔感のある空間を作っておきましょう!汚い部屋などはNGです!

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11月14日 月曜日

まずは不動産会社とは?

不動産の売買、交換、賃貸、管理及び代理(売買・交換・賃貸)もしくは仲介を行う会社のことである。

不動産の売却では、信頼できる不動産会社を選ぶことは最も重要するべきポイントです。

これらを理解することで不動産会社の特徴や役割、基本的な情報を確認しましょう。

まずは役割を確認しましょう!

インターネットなどを活用して自分で売却物件を探したりするのも不可能ではありません。

ただし、取引に当たっては法律、税金などの様々な専門知識を必要としており、自分ですべて行おうとする場合は困難になります。

不動産会社では購入者を探すだけではなく、不動産取引全体をサポートする役割を担います。

不動産会社の特徴!

不動産会社には様々な特徴を持つ会社が多数あります。それらの物件の売却に強い不動産会社の特徴をまとめてみました。

・営業担当者が迅速で丁寧!

営業マンは会社の顔と言われています。物件の売却に強い不動産会社を見極めるにはまず営業マンをチェックするようにしてください。

不動産会社は売主と買主をつなぐ存在であるため、営業担当者次第で売却活動の展開も変わっきます。

・広告宣伝に力を入れている。

不動産を売却するのに広告宣伝はとても大きいものです。広告宣伝の仕方によって結果も全く違ってきます。

特にインターネットやマンションなどのポスティング、ポータルサイトなどの広告宣伝にいかに注力していることが重要です。

・サポート体制が充実している

不動産売買は人生において何度もある取引ではありません。今回が初めてという方も必ずいます。

大切な不動産を安心・安全に売却するためにもしっかりとサポートしてくれるパートナーを選ぶようにしましょう。

このような不動産会社の特徴は会社の規模などで形式的に判断できる物ではありません。近隣での評判などを参考に最終的には不動産会社の担当者とのコミュニケーションの中で見極めていくことが大切です。

不動産会社の基本情報をチェックする

不動産会社の情報はインターネットでも入手することが出来ます。必要に応じて不動産会社について基本情報を確認して良いでしょう。

また見つからない場合でも行政機関で一定の情報を調べることも可能です。

以下の一般的に入手されている不動産会社の情報は、

・宅地建物取引業の免許番号

・宅地建物取引業者名簿

・業者団体への加入状況

など色々調べることが出来るので是非調べてみるのも良いと思います。

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11月10日 水曜日

今日はそれぞれの売却の流れについて一緒に勉強していきましょう!

ではまず「仲介」から説明していきたいと思います。

1.不動産屋さんを探します

探し方は電話帳やインターネット、また街を歩くなどで探しましょう!

2.査定依頼しましょう

訪問または電話・インターネットなどによって不動屋さんに売却したい不動産の査定を依頼しましょう。

3.価格提示

不動産屋が独自のルートで調査や市場価格を参考にして売却予想価格を不動産屋さんが提示してくれます。

※注意点として提示価格というのは売り出し価格という事で実際に売却する時の価格になるとは限りません。

4.不動産屋さんと契約

価格のこと以外にも気になる事があればどんどん質問していきましょう!もし納得したのであればそのまま「仲介」の委託契約をします。

5.広告期間

契約した数日後には広告等などの買い手を探します。

関心がある買い手が現れると自分の不動産を見せる為にお客さんを連れて来てくれます。

正しなかなか決まらないケースも多々あるので気を付けてください。

6買い受けの申し込み

物件を気に入った買い手がいた場合は買受の申し込みが入ります。

※ようやく買い手が見つかっても値引き交渉や買い手の有利な条件を強いられると双方の意見の食い違いが起きてしまうと支払い条件等で白紙に戻る場合があります。

7.価格交渉

直接交渉することによるトラブルなどを避けるために、多くのケースが不動産屋さんを関して行われます。

いうと、不動産屋さんを信じて価格交渉を進めることになります。

8.売買の契約

価格交渉が終われば契約が結ばれて不動産の売買が成立します。

※注意点として、買い手の方はローンを組むケースが多く、その場合は買い手のローンが不成立の際は白紙解約となる特約をつける事が慣行となっています。

9.残金決済

最後に売却価格の残金を受け取ったら、これですべての売却が完了します。

通常残金決済と物件の引渡しは、同時となります。

以上が「仲介」での不動産の売却の流れです。少しややこしいですが、これも不正がないようにしないための不動産屋さんが決めたルールなのできっちりと守りましょう。

では次に「買取」について説明します。

大体は「仲介」と同じ内容なので真ん中の説明は省きます。

1.不動産屋を探しましょう!

2.査定依頼をする

3.価格提示

4.打ち合わせをする

不動産の売買のスケジュール等などの打ち合わせをします。

お客のご都合に合わせたスケジューリングをしますので慌てる事無く売買に必要な準備を整えてもらいます。

5.契約しましょう!

打ち合わせ後には納得の上で提示価格で契約をして頂きます。

契約に関して何かあるのであれば些細な点でもいいのでガンガン質問しましょう!そうすることによって不安な点をなくしていきましょう。

6.残金決済・引渡し

契約完了後は代金を支払い物件の引き渡し手続きを行ってもらいます。

以上で「買取」での売却については説明を終わりにします。

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11月5日 土曜日

ども、こんばんは!

今日は前回の「仲介」と「買取」をどちらを選べばいいのかを説明させていただきましたが、今回はその2つの注意点について説明していきたいと思います。

仲介での注意点

これから仲介での不動産売却についてを調べてまとめてみました。知っているといつか役に立ちますので覚えておいてくれれば幸いです。

!複数社を比較して不動産屋を探しましょう!

査定価格については不動産屋さんによって違います!その為1社だけの査定価格では、それが適正価格かも分かりません。ですので査定を行ってもらうことで仕事ぶりを知ることが出来るので対応などを参考にしながら不動産屋さんを探すことにしましょう。

!査定依頼は地域の不動屋さんにも依頼しましょう!

査定依頼は物件に近い不動産屋さんにも依頼することをお勧めします。地元の不動産屋には独自の情報網を持っているので価格がプラスになるケースがあります。

例えば、「近くでいくら売れた物件がある」とか「この辺にデパートが出来るから人気が出る」等などで様々なっ情報を把握しています。

!高すぎる査定金額は要注意!

複数社に査定依頼をした場合、大概の人は値段が高ければ安心と思い1番高い会社を選んでしまいますが、それは間違っています。

査定価格=買取価格ではなくあくまでも不動産屋の予想金額です。なので販売活動を行っていく中で価格が下がる可能性もあります。逆に低く見積もっている不動産会社には現実的な価格を提示している場合もあります。買取価格であれば判断しやすいですが仲介価格の場合は媒介契約を締結したいために市場価格とかけ離れた高い金額を提示される場合もありますので気を付けましょう。

!媒介契約は慎重に!

媒介契約には一般・選任・専属専任と3種類ありますので契約するのでよく理解して契約を行ってください。

!内覧の印象は、購入の可否を大きく左右します!

購入を検討する方は建物の内覧を希望します。

内覧によって購入の可否を判断することが多くありますので内覧準備も大切になります。

特に見る点は、

・空気の入れ替え

・掃除がきちんと出来ているか

・建物の事や近隣の説明もとい設備の情報を聞いておきましょう。

!自分で準備できるものは準備しておきましょう!

売却する場合は不動産会社に査定を依頼する事から始まりますが事前に準備をしておくとスムーズに査定が行われます。
まずは可能な範囲で土地・建物の権利・面積・状態が分かる資料を用意しましょう。

!スケジュールは余裕をもって調整しましょう!

契約日や引き渡し日など買い手の方にもスケジュールがありますので調整がなかなかうまくいかない場合があります。契約日などは大安を選ばれる方が多く、平日に休みを取らないと調整が不可能な場合も発生します。

せっかく買い手が見つかっても先ほどの理由で白紙に戻される場合も少なくありません。

!家の故障個所などは事前に調べておきましょう!

物件の引渡し終了後には買い手から購入前には分からなかった故障箇所などが見つかったとの連絡が入る場合がありますのでこの場合は売主は瑕疵担保責任を負う場合もありますので、ケースによっては修理代金を請求される場合があります

買取での注意点

今度は買取について説明していきたいと思います。

!物件価値を良く知る不動産屋さんを探しましょう!

不動産屋さんには大小さまざまありますが買取金額がこれに比例するとは限りません。価格を適正に評価してくれるのは地元を良く知る不動産屋さんです。今までの価格の変動や今後の地域の開発状況も踏まえて価格を算出してくれます。

!可能な範囲で売却の理由を説明しましょう!

売却の理由により、適切なアドバイスをもらえる場合もあります。

!引渡し条件を確認しましょう!

物件をどのような状態で引き渡すかによって掛かる費用が変わってくる場合があります。例えば照明・エアコンを設置した状態のまま引き渡したり家財を置いて行く場合は処分費用を請求される場合もあります。納得の行く金額で買い取ってもらってもつまらない所で費用をかけてしまっては勿体無いので必ず事前に打ち合わせをしておきましょう。

 

以上までがそれぞれの注意点についてまとめたものです。もし参考になれればですが是非ご覧ください。

では次回は「仲介」と「買取」の売却の流れについて説明してきたいと思います。

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10月30日 日曜日

けいすけです!

前回の引き続きで、不動産の売却方法の2種類について説明しました。

今日はその2つの方法どちらを選択すればよいのか僕と一緒に考えていきましょう!!

?どちらを選べばよいのか?

不動産売却方法には、「仲介」と「買取」があるという事は前回の事で何となく分かっていただけたとは思います。

売却方法を選ぶには「なあにを最も重視するか?」を考えて頂ければ決まります。

まず仲介での売却方法とは、、

仲介による不動産売却は、一般的には多く採用されており通常、不動産売却というと仲介での売却方法を言います。

日常生活でも折り込みチラシや電柱などについている売り出しの看板などで、どのように買主を探しているかを見つけることが出来ます。

仲介で依頼する場合は、不動屋さんとの契約形態を決める必要があります。契約形態には3種類あり契約形態により制約事項などが存在します。

仲介の契約状態

その1一般媒介契約

複数の不動産会社に依頼が出来ます。

また自分で購入者を探してくることも可能です。

レインズへの登録・・・任意

やる気:やや低め

※公開開口が広くなる分、良い結果につながる場合も多々あります。

その2専任媒介契約

1社の不動産会社にしか依頼が出来ません。

ですが自分で購入者を探してくることは可能です。

レインズへの登録・・・義務

やる気:高い

※1社のみなので依頼した会社、担当者によって結果を左右されるリスクがあります。

その3専属専任媒介契約

1社の不動産会社にしか依頼が出来ません。

また、自分で購入者を探すことも出来ません。

レインズの登録・・・義務

やる気:非常に高い

※自分で見つけた購入希望者とも契約が出来ず、途中から他社に買取依頼をするのも不可となります。

※レインズとは、不動屋さん専用の物件データベースです。(国土交通省の定める指定流通機構のオンラインで登録後、加盟の不動産会社に情報公開されます)

契約形態を決めるには自分の考えばかりではなく不動屋さんのやる気も十分考慮する必要があります。不動屋さんの頑張り次第で、予想以上に早く・高く売却できる場合もあります。

続いて買取の買取の売却方法とは、、

買取での不動産売却は、一般的にあまりなじみがなく【初めて知った】という方も多くいらっしゃると思います。

これは広告活動などを行う必要がない売却法という特徴からも当然のことと言えるかもしれません。主に以下のようなケースで「買取」を希望される方もいらっしゃいます。

買取を希望される主なケース

期日指定や 手間を掛けず確実に売却したい お住替えや、不要な不動産の現金化などで早期又は「○○月中に現金化したい」「個人客の内覧や面倒な売却期間、手続きを省きたい」という方は買い取りで最小手続き且つ確実性が高まります。
仲介でなかなか買手が見つからない 仲介で売却活動を行っていたが、半年・一年と経っても買手が見つかる気配が無い。こんな場合は、買取に切り替えるケースがありますが「最初から買取にしておけば良かった」という方も少なくありません。
なるべく早く現金化する必要がある 「債務返済」「相続」「離婚」などにより、不動産を売却する必要が発生し、現金化までにあまり時間が無い場合。
売却をなるべく人に知られたくない 「債務返済」「相続」「離婚」などにより、売却する必要がある為、多くの人に知られないよう、広告活動などを行わず売却したい場合。
一般の方が手を出しにくい物件 「不特定多数の人に家を見せたくない」事業用物件や訳有り物件など、一般の方で買手を探すのは、困難な不動産を売却する場合。

通常「不動産を売却したい」と思い立った時、「出来るだけ高く売却したい」というのを最も優先的に考えて買取価格が重視されますが、買取での売却を希望される場合は金額よりも重視される点が他にあり、仲介という形での売却方法が難しいケースで選択されています。

また「買い取りではどの程度安くなるの?」というご質問がよくありますが、一般的には仲介価格と15~30%の価格差が出るケースが多いかと思います。
この部分だけで考えると損をした気持ちになるかもしれませんが、不動産の売却はそんなに単純に計算出来ない面があります。

買取は仲介手数料が不要であったり、長期の売却活動期間も不要であり、また故障箇所の修理や責任も免責されます。売却期間から売却後までの精神的負担と労力減により表面的な価格差を相殺するとその差は更に縮まります。その上、譲渡税などの計算をする場合、課税基準額が下がる事によって譲渡税の額もその分小なくなります。

しかし、買取はどの不動産屋さんでも対応してくれる訳ではありません。
仲介ですと不動産屋さんは、買主を探す事が仕事になりますので購入資金を必要としませんが、買取では不動産屋さんが買主となる為、購入資金が必要となります。
つまり、この購入資金が用意できる不動産屋さんでなければ買取を行ってもらえません。
また、購入した不動産はリフォームなどをして、再販しますので、売ることが出来ない物件は、購入してくれない場合があります。
この為、仲介より条件が厳しくなり、不動産屋さん探しは難しくなってきます。

以上で説明を終わりにしたいと思います。

次回はそれぞれの注意点について説明したいと思います。

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10月26日 水曜日

こんばんわ!けいすけです。

今日はこの前の続きで不動産売却方法について説明させていただきます。

まず、不動産の売却方法には2種類ほどあります。

それが「仲介」「買取」です。

どちらも不動産屋さんが対応してくれる点は変わりませんが、売却方法は全く異なっています。

仲介とは?

・不動産屋さんが購入者を探します。

不動屋さんに所有不動産の売却を依頼し、不動産屋さんが広告や不動産流通ネットワークを利用して購入者を探します。

成約時には国土交通省の規定内に仲介手数料が発生します。

売却時期:購入者が見つけ次第(目処:3か月~6か月程度)

※購入者が見つからない場合もあります。

買取とは?

・不動産屋さんが購入者になります。

不動屋さんが直接、不動産の売却を行います。

購入者を探す手間が省ける分、早期に売却が可能になります。

直接の売却なので仲介手数料は発生しません。

売却期限:随時可能(目処:2週間~1か月程度)

 

以上比較してみると「仲介」よりも「買取」の方がメリットが大きいように見えます。

しかし、1つ大事な点が含まれていない点があります。

それが「値段」です。この2つの方法では値段によって大きく異なってきます。

結論から言いますと「仲介」より「買取」の方が買取価格は低くなることが多くあります。

これは不土屋さんが「どのように利益を得ているのか?」という点を考えると納得できると思います。

「仲介」の場合は、仲介手数料が必要となっていますので、不動屋さんはこれを利益にすることが出来ます。

「買取」では、仲介手数料がありませんので不動屋さんは利益を得ていない状態になります。

では、どのように利益を得るのかと言うと不動屋さんは購入した不動産を自らでお金を出してリフォームをしたり、建替え等によりバリューアップします。

そして再度販売を行い売却した金額からかかった費用〈不動産の購入費用やリフォーム費用など〉を差し引いた金額を利益とします。仲介と比較すると一般個人では難しい事を行った分、利益を得られることになります。〈賃貸中の不動産等の場合は、収益物件として家賃収入を目的に購入する事もあります〉

※ただし、買主が見つからない場合やかかった費用より低い金額で交渉されるなどのケースも考えられる為、不動産屋さんは大きなリスクを抱えることにもなります。

このため、不動産屋さんが買い取る場合は、どうしても買取金額をやや低めに設定する必要が出ています。

では、どちらを選べばよいのか?

その選び方をまた次回に説明したいとおもいます。

また次回もお願いします!

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10月23日 日曜日

 

ども久しぶりです。けいすけです。

では、不動産売買について一緒に勉強していきましょう!

不動産売買とは?

家を売りたいと思った時に、「不動産を売却する方法」なんて日常生活の中では、考える方はそうそういません。

それは、「不動産購入は、一生に一度の大きな買い物という考えを持った方が多数を占めているのが理由だと思います。つまり、2回目の購入がほとんどないわけですから売却するという考えも起きず不動産の売却方法を考える機会も少なくなります。

また、不動産の購入は望んで行うためほとんどの方が計画的に行い、考える時間は出来る限り長時間待つことも出来ますが不動産の売却については、計画的にやっているケース突然やってくるケースの2つがあり、望んでいなくても必要に迫られる場合があります。

例えば計画的に売却したい時は、

・家を買い替える

・家を住み替える

・家が不要になったから売る

など、ありまして他にもいろいろありますがこの3つがよくある売却理由だと思います。

次に突然の売却の場合

責務返済

相続

離婚

などの理由で売却をしたい方がいます。

では、次は不動産の売却方法について2種類ありますがそれはまた次回説明したいと思います。

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皆さんはじめましてけいすけです。

よろしくお願いしますウインク

はっきり言いますとぼくは不動産関係のことは全然わかりません!でも覚えていくことで損なことはありません。ですのでまだまだ未熟者ですがこれから頑張っていきますのでよろしくお願いします。

更新の方もなにかわかり次第書き込んでいくのでガンガン勉強頑張ります!!

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